상가 임대차보호법 - 우리가 잘못 알고 있는 권리금에 대한 상식

'권리금'이라 하면 우리는 기존 임차인과 신규 임차인과의 거래로서

건물주 즉 임대인은 아무런 상관이 없는 것으로 알고 있으며

또한 권리금에 대한 법적 근거도 없는 것으로 대부분의 사람들은 알고 있다

하지만 권리금에 대한 상가입대차보호법에 의한 엄연한 권리금 계약 표준계약서가

존재하며, 임대인에 대한 의무도 있다는 것이다.

권리금

1. 권리금이란?

1) 정의 : 상가건물에서 영업하는 자가 영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우

상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형, 무형의 재산적 가치를 말한다.

2) 회수 주체 : 임차인

3) 임대인의 책임 : 2015년 상가임대차법에 권리금 회수 보호 조항 도입되면서

권리금에 대한 손해 배상책임이 발생할 여지가 생김.

2. 권리금에 대한 최초의 대법원 판결

임대인의 권리금 부담을 계약갱신권 기간을 초과해서 인정

사안에 따라 다르겠지만 권리금 인정범위를 넓게 해석하는 취지라는 점에서

임대인들에게 숙제가 생긴 셈이며, 더 이상 임차인끼리의 문제라고

치부할 수 없게 된 권리금이 된 것이다.

3. 권리금 지급 의무자

'신규 임차인 → 기존 임차인'

영업을 영위하기 위하여서는 건물주인 임대인의 협조가 필수적이고,

이 과정에서 임대인은 권리금의 지급관계에 개입할 가능성이 있다.

상가임대차법은 임대인에게 임차인 간의 권리금 거래에 직접 책임을 지우지 않는 대신

간접적으로 권리금 거래의 기회를 보장할 의무를 부과하고, 이를 위반할 경우 임차인이

임대인에게 권리금 상당액의 손해배상을 청구할 수 있도록 규정하고 있다.

4. 권리금 표준 계약서

계약서에는 권리금액, 임차인의 임대차 계약현황, 권리금의 대가로 이전되어야 할대상의 범위를 특정하여 기재하고, 권리금 계약 체결 이후 임대차 계약이 체결되지 못하면권리금 계약은 무효가 되어 임차인은 신규 임차인으로 부터 받은 계약금 등을 반환 등의의무 사항을 계약내용으로 기재함.

권리금 계약서

5. 권리금에 대한 임대인의 대응

1) 계약 갱신 의사는 명확한 서면의 형태로 할 것

임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전에 서면 (내용증명)으로 갱신의사를 보내야 한다.

(임차인이 영업을 양도할 신규 임차인을 물색할 시간을 확보해 주어야 함)

만일 서면으로 갱신의사를 하지 않는다면 추후 권리금 보호에 의한 다툼이 생길 경우

임대인이 임차인에게 충분한 회수 기간을 제공하지 않았다고 될 경우가 있다.

권리금 거래의 기회를 주지 않을경우 임대인에게 권리금 상당액의 손해배상을 청구할 수

있으므로 필히 서면으로 진행하여야 한다.

2) 권리금 계약 고지 의무를 임차인에게 부여

임대인은 임차인 사이에 권리금 수수가 이루어 지는 경우 이를 서면으로 명시할 것을

요구하고, 간접적인 권리금 부담자로서 계약서의 주요 내용을 임대인에게 고지해 줄 것을

요구하여야 한다.

서면으로 작성되지 않은 권리금은 관행에 있어 가액 산정이 어려울 뿐 아니라 분쟁을

부추기는 측면도 있으므로 임대인은 신규 임차인 계약 시 이를 명시하여

분쟁의 빌미를 최소화 하도록 하는 것이 좋다.

3) 권리금 보호하지 않는 경우

① 3기의 차임액에 해당하는 금원을 연체한 경우

② 임차인이 임대인의 동의 없이 목적물을 전대한 경우

③ 건물이 철거 혹은 재건축을 하는 경우

④ 임차인이 건물을 고의나 중과실로 파손한 경우

⑤ 건물이 멸실되는 경우

⑥ 건물을 1년6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않는 경우

4) 권리금 회수 방해 행위 금지

① 신규 임차인으로부터 직접 권리금을 수수하는 행위

② 임차인 간의 권리금 거래를 금지하는 행위

③ 신규 임차인에게 주변 시세에 비하여 현저히 고액인 임차료와 보증금을 요구하는 행위

6. 정리

권리금에 대한 내용을 크게 3가지로 정리하면 아래 표와 같다.

권리금 정리

권리금에 대한 큰 줄기만 작성하였는데 사항에 따라 법원의 판단이 다르니

다툼이 있을때에는 필히 관련 전문가와 소통하여 원활한 문제를 해결하시기 바랍니다.